Bedrijfsverzamelgebouw

Janssen (J) wilde investeren in een bedrijfsverzamelgebouw, ook geschikt voor zijn eigen zaak. Hij koos voor een pand met een zogenoemde industriële uitstraling en kocht een stuk grond vlak langs de snelweg. Een aannemer gaf een offerte af. De financiering was snel rond. Het gebouw zou binnen 12 maanden opgeleverd worden. J vertrouwde de aannemer volledig. Vanaf het begin speelde het meerwerk op. Het startte al met het hek rond de bouwplaats. Dit leidde tot irritatie. J sprak vervolgens de uitvoerder aan op de afwerking van het gebouw. Deze stelde dat die hoorde bij “industriële uitstraling”. Een ingeschakelde bouwadviseur zag het anders. Hij wees op problemen bij de vloerbalkopleggingen en met de gebouwstabiliteit en gaf instructies voor herstel van de tekortkomingen. De aannemer reageerde met het indienen van een lange lijst meerwerk. Intussen eisten de huurders oplevering. J zwichtte voor hun schadeclaims. De bouwadviseur produceerde een opleverlijst die door de aannemer niet werd getekend. De huurders betrokken hun ruimten en J schortte de laatste twee termijnbetalingen op. Na de definitieve meerwerkclaim van de aannemer stokte de communicatie volledig.

De aannemer eiste bij de Raad van Arbitrage betaling van de openstaande termijnen en het meerwerk. De tegeneis van 900.000 euro betrof herstel van alle gebreken en compensatie van geleden schade. Na anderhalf jaar kwam een tussenvonnis, waarin de aannemer verplicht werd door derden onderzoek te laten doen naar de constructieve problemen en de lijst van gebreken af te handelen. In het eindvonnis werd de aannemer opgedragen om al het herstelwerk uit te voeren en J om de twee uitstaande termijnen te betalen inclusief wettelijke rente. De tegenclaim van J werd bijna geheel afgewezen. J besloot tegen het vonnis in beroep te gaan. Namens hem eiste zijn advocaat dat de aannemer het gebouw niet meer mocht betreden en dat herstel van de gebreken voor diens rekening door derden diende te geschieden. De advocaat adviseerde J óók om te kiezen voor een bemiddelaar. Deze ging akkoord en de aannemer stemde in.

Bij de bemiddeling kwam het gesprek niet op gang. De aannemer wilde de gebreken zelf herstellen. Het gaf hem de mogelijkheid zijn onderaannemers aan te spreken. J had al een andere aannemer een offerte laten maken. Hij achtte de aannemer onbetrouwbaar omdat op zijn kritiek nooit adequaat was gereageerd. Toen de bemiddelaar wilde stoppen, werd hem gevraagd om door te gaan. Een bezoek aan beide partijen volgde. Hij wist de aannemer over te halen om zijn excuses aan te bieden en schetste J voor hoe in hoger beroep de arbiters naar de zaak zouden kijken. Beide boodschappen kwamen over. Vervolgens legde de bemiddelaar een tien-stappen-plan voor. In hoofdlijnen kwam dit plan neer op inventarisatie van het benodigde herstelwerk, het wederzijds opstellen van een detailbegroting voor het herstelwerk inclusief een deugdelijke onderbouwing van schadeposten en meerwerk, het uitonderhandelen van al het nog te verrichten herstelwerk, het voorleggen van eventueel resterende problemen aan een onafhankelijke deskundige (men koos voor niet bindend advies) en het op basis van dit advies uitonderhandelen van wat restte. Partijen gingen akkoord. De bijeenkomsten nadien vonden plaats in het gebouw van J, zodat elk gebrek ter plekke bekeken kon worden. Van elke bijeenkomst werd een verslag gemaakt. Na zes bijeenkomsten bleven enkele “hot items” over. Partijen vroegen de bemiddelaar of hij over die punten een niet bindend advies kon geven. Deze stemde in. Na het advies waren nog twee bijeenkomsten nodig om tot een finale overeenstemming te geraken, die vervolgens schriftelijk werd vastgelegd en ondertekend. De aannemer heeft de herstelwerkzaamheden door zijn onderaannemers laten uitvoeren, terwijl J voldoende middelen ontving om een specialistische aannemer de constructieve problemen te laten oplossen en zijn werkelijke schade te dekken.